"ОСТОЖЕНКА"           РИЭЛТОРСКИЙ ЦЕНТР
(499) 703-34-33
RSS канал темы

ШПАРГАЛКА для ПРОДАВЦОВ и ПОКУПАТЕЛЕЙ

 

Если Вы решили самостоятельно продать или купить недвижимость, здесь вы найдете ответы на все вопросы.

Не забудь подписаться на обновления нашего форума

СКАЧАТЬ "ДОРОЖНАЯ КАРТА" ПОКУПАТЕЛЬ             

СКАЧАТЬ "ДОРОЖНАЯ КАРТА" ПРОДАВЕЦ

+ Написать сообщение

Какие сделки с недвижимостью легко оспорить через суд, а какие нет.
 
Купили квартиру, живете и радуетесь. Но через некоторое время прежние владельцы аннулируют через суд ваше право собственности, и вы фактически остаетесь на улице — без денег и жилья. Плохая новость: защититься от мошенников «наверняка» невозможно — действуют они (обычно) строго в рамках закона. Хорошая новость: есть сделки, которые невозможно оспорить через суд. Получается, ваша задача лишь внимательно изучать документы и насторожиться в случае «тревожных сигналов». Каких? — Об этом наша статья.
 
Владение недвижимостью, согласно законам РФ, должно быть зарегистрировано в Росреестре. Этот государственный орган ведет учет, фиксирует и регистрирует все сделки с недвижимым имуществом. К сожалению, бывают случаи, когда Росреестр произвел регистрацию перехода права собственности, а суд — этот переход отменил (вернул недвижимость прежнему владельцу).
 
На каких основаниях? Зависит от того, по какому именно договору оформлено ваше право собственности на квартиру или дом. Вариантов масса.
 
1. Договор купли-продажи (ДКП)
Самый распространенный вариант возникновения права собственности: продавец получил деньги, а покупатель товар (объект недвижимости). Но через какое-то время могут появиться лица, чьи интересы не были учтены при продаже объекта недвижимости:
 
- несовершеннолетние дети продавца;
- лица, которые не участвовали в приватизации, но сохранили за собой право проживания;
- лица из мест лишения свободы, которые находились в момент сделки в тех самых местах.
 
И суд в таких случаях принимает сторону «пострадавших» — обязует добросовестного покупателя отступить и вернуть объект собственности тем, чьи права при продаже были нарушены. Чаще всего такие ситуации возникают вокруг квартир, а в мотивах продавца явно прослеживается умысел. Но доказать его в суде невозможно.
 
Что делать?
 
- Примите тот факт, что сделка по договору купли-продажи, к сожалению, не гарантирует спокойствия и может быть оспорена.
- Проводите сделку ДКП только с проверенным риэлтором, который составит грамотный договор.
- Получите заверенное нотариусом заявление продавца о том, что отсутствуют «третьи лица и обременения» — это очень важно.
- Самостоятельно сделайте запрос в Росреестр о переходе прав собственности на выбранную вами недвижимость (это помимо стандартной выписки ЕГРП, которую предоставит вам продавец квартиры). Сейчас эти данные открыты, и узнать (или подтвердить) информацию может любой гражданин. Разница между документами в том, что в вашем запросе будет максимально свежая информация. А не по состоянию «неделя назад», за которую продавец успел заложить квартиру банку.
 
2. Договор дарения (ДД)
Это второй по популярности метод возникновения имущественных прав. Согласно законам РФ, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом, в том числе производить безвозмездные сделки, а именно дарить. ДД обязателен к регистрации в Росреестре, кроме того с 2017 года договор дарения должен быть подписан нотариусом.
 
Оспорить ДД практически невозможно, поскольку он совершается добровольно и не имеет в договоре финансовых обязательств между сторонами.
 
Несовершеннолетние дети дарителя и любые лица, чьи права не были учтены при совершении дарения, не могут оспорить ДД. Отменить ДД можно только в двух случаях:
 
- доказать его притворность и признать ничтожным;
- зафиксировать угрозу жизни дарителя от одаряемого.
 
Как это происходит?
 
Договор дарения можно признать ничтожным и, следовательно, не заключенным, если в договоре прописаны финансовые условия или если договор дарения является притворной сделкой. Например, даритель дарит квартиру лицу, которое в этот же день переводит дарителю крупную сумму — если такой факт зафиксирован, то можно через суд признать такой ДД притворным и недействительным.
 
Поводом для отмены ДД может являться тот факт, что одаряемый посягнул на жизнь дарителя. То есть для защиты права собственности, возникшего на основании ДД, достаточно не конфликтовать с дарителем и не пытаться лишить его жизни.
 
3. Наследство по завещанию
 
Наследство по завещанию может быть оспорено только в экстренных случаях, поскольку завещание является волеизъявлением умершего.
Однако важно помнить: на обязательную долю в наследстве имеют право лица, находившиеся на иждивении умершего — несовершеннолетние дети, родственники с инвалидностью, старики (родители умершего). Даже при наличии завещания в пользу других людей, лица, находившиеся на иждивении, могут потребовать обязательную долю в наследстве, но она будет составлять не более половины доли при наследовании по закону.
 
Пример: Человек завещал квартиру своей гражданской жене, общих детей у них нет, но у умершего остался пожилой отец с инвалидностью. При наследовании по закону он обладал бы половиной квартиры (другая половина досталась бы матери умершего). Но так как присутствует завещание, то отцу выделяется не половина квартиры, а одна четвёертая (половина от наследства, на которое лицо с инвалидностью могло претендовать). Таким образом гражданская жена получает 3/4 доли, а отец умершего 1/4, в то время как мать умершего не может претендовать на обязательную долю в наследстве.
 
4. Наследство по закону
Наследство по закону может быть оспорено через суд и после истечения срока давности (он составляет три года), если объявится лицо, интересы которого не были учтены при наследовании и если данное лицо докажет, что узнало об открытии наследства позже остальных участников. Например, дети от предыдущих супругов умершего имеют полное право оспорить наследство.
 
Что делать: Чтобы избежать подобных разбирательств, я рекомендую письменно сообщить всем возможным наследникам о печальном событии и об открытии наследства. Таким образом можно избежать конфликтных ситуаций и угроз в стиле «а вот я тогда не подал на наследство, а сейчас подам и все отсужу» — все были уведомлены, срок давности истек. Разбирательства не будет.
 
5. Договор мены
ДМ или обмен сейчас редко встречаются на рынке сделок по причине не только своей специфичности, но и сложности сделки: найти лиц, которые готовы совершить обмен недвижимостью, достаточно сложно. Но ДМ хорош тем, что при возникновении конфликтных ситуаций все вернется к status quo и стороны не понесут поражения в правах собственности. Именно это условие и должно быть прописано в договоре.
 
6. Договор долевого участия
По такому договору покупают квартиры в новостройках. Договор ДДУ можно назвать самым безопасным, но и здесь есть спорные моменты. Например, ДДУ должен быть заключен на основании 214ФЗ и в нем должны быть прописаны все условия и гарантии, описанные в законе.
 
Нередки случаи, когда застройщики реализуют квартиры по договору Жилищно-строительного кооператива (ЖСК).
 
Между ДДУ и ЖСК есть огромная разница: так, ДДУ обязан быть зарегистрирован, что не позволяет производить повторные продажи одного и того же объекта, в то время как в договоре ЖСК присутствует такой риск. Квартиры по договору ЖСК иногда продают дешевле, а покупатели (для которых цена критична) не придают значения, что это ЖСК, а не ДДУ. И многое теряют.
 
Дело в том, что в ДДУ, например, прописаны штрафные санкции для застройщика, если объект сдан не вовремя (вы получаете финансовую компенсацию, и весьма солидную). В ЖСК таких санкций для застройщика нет, а потому велик риск долгостроя. В случае же банкротства компании участники ЖСК могут надеяться на возвращение лишь половины вложенных средств, а то и на меньшую часть.
 
Вывод: При покупке новостройки заключайте только ДДУ согласно 214ФЗ.
 
7. Договор ренты
Рента — это тип возмездных договорных отношений, довольно новый для нашей страны. Чаще всего ренту заключают с одинокими пожилыми людьми: за пожизненную материальную помощь владельцу квартиры после его смерти недвижимость переходит в собственность помощника.
 
Что важно понимать: Договор ренты может быть оспорен как рентополучателем (пожилым человеком), так и его родственниками. Основанием является систематическое нарушение и невыполнение обязательств выгодоприобретателем (помощником). ДР может быть заключен как с родственниками, так и со сторонними лицами, поэтому самое главное — правильно заключить договор ренты и собирать доказательства добросовестного исполнения своих обязательств.
 
Необходимо учитывать и еще одну особенность договора ренты: бывают случаи, когда рентоприобретатель переживает своего помощника, в таком случае обязательства по содержанию пожилого долгожителя ложатся на плечи наследников помощника.
 
8. Приватизация
Приватизация чаще всего происходит при участии всех зарегистрированных лиц, таким образом объект недвижимости становится общей долевой собственностью. Однако случается, что лица, имеющие право на приватизацию, не участвуют в этом процессе, но при этом сохраняют за собой право пожизненного пользования, и снять их с регистрационного учета невозможно.
 
Оспорить приватизацию может лицо, чьи интересы были нарушены. Чтобы избежать этого, нужно очень тщательно проверять документы о приватизации. Если выясняется, что ордер на квартиру выдавали, допустим, семье с двумя детьми, а в приватизации участвовали только двое, вы вправе требовать наличия письменного отказа от участия в приватизации других членов этой семьи. Если такие документы продавец не смог предъявить, появляется большой риск.
 
9. Сделки по доверенности
К сожалению, такие сделки часто носят сомнительный характер и больше похожи на махинации. Оспорить сделку по доверенности можно, если:
 
- доверенность поддельная;
- доверитель не осознавал суть документа (например, он находится на учете в диспансере и умолчал об этом при подписании доверенности у нотариуса).
 
По второму пункту стоит пояснить: если вам предлагается сделка по доверенности, то требуйте справку о том, что доверитель на момент подписания доверенности не находился на учете ни в каких диспансерах (алко-, нарко-, психо- ) и не проходил лечения седативными препаратами. В противном случае можно законно лишится недвижимости, поскольку суды в подобных процессах всегда встают на сторону «пострадавшего» продавца, чем нередко пользуются мошенники — под видом агентов реализуют недвижимость постояльцев различных диспансеров. Мое личное мнение: избегайте сделок с недвижимостью по доверенности.
 
Вместо выводов
Самым главным методом защиты своей собственности является ваше добросовестное отношение к сделкам. Не экономьте на юристе, нотариусе и услугах профессионального риэлтора! Конечно, скачать договор купчей или ренты можно и в интернете, но эти документы имеют массу тонкостей и нюансов — доверьте эту работу специалисту. При этом не самоустраняйтесь: обязательно проверяйте объект, заказывайте выписки, сопоставляйте полученную информацию.
 
МФрЦ "Остоженка"

Несколько советов при покупке/продаже квартиры от Агентства недвижимости "ОСТОЖЕНКА" http://titul.msk.ru/
Как не стать жертвой аферистов при купле-продаже квартиры
Кроме явных преступников встречаются и просто недобросовестные люди. В результате продавец, поверивший на слово "хорошему знакомому", может месяцами, а то и годами ждать оплаты за проданное жилье
Средства массовой информации довольно часто рассказывают нам об аферах на рынке недвижимости. Однако мало кто объясняет, как обезопасить себя от встречи с мошенниками и сохранить деньги, имущество, здоровье, а зачастую и жизнь. Советы специалистов носят, как правило, общий, теоретический характер.
Советы от АН "ОСТОЖЕНКА" обеим сторонам.
1. Обратитесь к профессионалам и не рискуйте сами! Но если решили рискнуть ТО:
Вначале проверьте у вашего потенциального покупателя или продавца паспорт. Это можно сделать на сайте МВД России.
Здесь содержится информация о недействительных или утерянных паспортах. К сожалению, даже эта web-страница не дает стопроцентной гарантии. Мошенники могут просто купить документ у бомжа, и он будет числиться, как подлинный и действительный паспорт. Ну, а сведения о его недействительности должны послужить основанием для отказа от сделки и поводом для обращения в полицию.
Если интересы противоположной стороны представляет третье лицо, то необходимо проверить выдавалась ли ему доверенность. Для этого следует зайти на сайт, который принадлежит Федеральной нотариальной палате. Здесь мы вводим реквизиты доверенности в соответствующие графы и получаем сведения, когда, где и кем она была оформлена. Если, конечно, ее выдавали. Но и тут есть свои недостатки. Сайт не дает информации о пределах прав, предоставленных поверенному. По данному вопросу придется обращаться к нотариусу, выдавшему документ. Однако в любом случае, я рекомендую лично встретиться с доверителем. Вдруг он уже умер? А доверенность действует, и никто ее не отменял. Другой вопрос, когда человек живет далеко от места нахождения недвижимости. Но это тоже риск. Его надо учитывать.
Несколько советов продавцу
Указывайте в договоре только реальную стоимость жилья, не занижайте ее. Встречались случаи, когда мошенники уговаривали продавца написать в контракте небольшую цену, выплачивали ее, а потом обращались в полицию и суд, утверждая, что собственник не исполняет условия и вымогает у них дополнительные суммы.
Кроме того, если сделка будет признана недействительной, то суд обяжет афериста вернуть владельцу объекта сумму, которая фигурирует в соглашении.
Однако самая большая опасность подстерегает продавца при расчетах. Вместо денег преступники могут вручить ему "куклу" из нарезанной бумаги, перевести на карту средства от третьего лица, а после регистрации в ЕГРН заявить об «ошибочном» зачислении и вернуть деньги на счет отправителя.
Чтобы не допустить обмана, собственник должен потребовать расчет через банковскую ячейку. Стороны заключают договор с кредитной организацией на аренду индивидуального сейфа. Данный документ оговаривает порядок доступа к ячейке. По его условиям продавец сможет забрать деньги, предъявив договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписку из ЕГРН. А если сделка не состоялась, то банк допустит покупателя к сейфу за своей наличностью не ранее, чем на следующий рабочий день после окончания аренды. Такой алгоритм позволит минимизировать риски неоплаты и обмана. Если же покупатель отказывается от подобного варианта расчетов, значит он решил обмануть продавца.
Рекомендации покупателю
Покупатель должен сам заказать и получить выписку из ЕГРН о приобретаемой квартире. Даже если продавец показывает ему свидетельство о праве собственности и другие документы на помещение он не должен им верить. Без выписки - это никому ненужные бумажки, которые легко подделать. Чтобы получить информацию из ЕГРН, можно обратиться в территориальное управление Росреестра, в МФЦ или заказать выписку на сайте. Ее стоимость в электронном виде составит 300 рублей, а на бумажном носителе — 750 рублей.
И если в данные о реальном владельце и продавце, который выдает себя за собственника, не совпадают, то можно сделать вывод о потенциальном мошенничестве. Будьте бдительны.
Обязательно следует заказать техпаспорт на квартиру в БТИ. Он необходим для получения информации о возможной перепланировке. Многие собственники незаконно реконструируют и переустраивают помещения. И самое печальное, что иногда перепланировку вообще нельзя узаконить. Такие квартиры стоят на 20-30 процентов дешевле.
Рекомендуется зайти на сайт Федеральной службы судебных приставов (ФССП) и проверить не ведется ли в отношении владельца исполнительное производство на крупную сумму. Если да, то впоследствии суд может признать сделку с жильем недействительной, либо пристав в самый неожиданный момент арестует помещение.
Кроме того, надо получить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о состоянии здоровья продавца. Если после покупки недвижимости выяснится его недееспособность (или ограниченная дееспособность), то суд также признает сделку недействительной. Но надо помнить, что закон запрещает разглашать врачебную тайну третьим лицам. Поэтому покупатель никогда не сможет сам получить справки о состоянии здоровья собственника жилья. Следовательно, он должен взять продавца "за руку" и вместе с ним сходить в психоневрологический и наркологический диспансеры. Если владелец не хочет исполнить данное требование, то откажитесь от покупки. Значит, ему есть, что скрывать.
Точно также вместе с продавцом покупатель посещает и управляющую компанию/паспортный стол, где заказывает и берёт выписку из поквартирной карточки по форме № 10. В ней перечисляются граждане, которые были зарегистрированы в квартире, их ФИО, даты рождения и степень родства с владельцем (нанимателем). Кроме того, желательно еще взять выписку из домовой поквартирной книги по форме № 11. Впрочем, чаще всего УК (ЖЭУ) выдают справку по форме № 9, которая уже содержит все интересующие сведения. Эти документы может получить только собственник помещения. Другим людям их не дадут.
Данные справки предоставят полную картину о лицах, прописанных по интересующему вас адресу. И если в помещении зарегистрированы люди, находящиеся в местах лишения свободы, несовершеннолетние, престарелые, живущие в интернате, то это значит, что с данной квартирой будут проблемы. Следует отказаться от покупки.
Ну и наконец, желательно обязать продавца предъявить справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Иногда размер долга за "коммуналку" может доходить до 1/3 от рыночной стоимости жилья.
Краткие выводы
Собственно говоря, строгое соблюдение вышеуказанных рекомендаций существенно снизит риск мошенничества и даже сведет его до минимума. Однако полностью исключить "встречу" с аферистами невозможно. Если действует организованная группа, куда входят работники социальных служб, нотариусы, риелторы и даже сотрудники полиции, то проверка документов и сведений не поможет.
С другой стороны, кроме явных преступников встречаются и просто недобросовестные люди. В результате продавец, поверивший на слово "хорошему знакомому", может месяцами, а то и годами ждать оплаты за проданное жилье, а покупатель приобрести квартиру, в которой прописаны лица, отказавшиеся от приватизации, граждане, проходящие службу в армии или вообще находящиеся в тюрьме.
Кроме того, существуют и юридически нюансы сделок. О них тоже нельзя забывать. Если стороны неграмотно пропишут условия о цене и предмете договора, а также о лицах, имеющих права на проживание в помещении, то их ждут долгие судебные разбирательства. Поэтому я рекомендую уже на этапе подбора (или публикации о продаже) квартиры обращаться за помощью к адвокату. Квалифицированный специалист проверит потенциального участника сделки, оценит все риски и составит документы, в интересах всех сторон.
МФрЦ "Остоженка"

+ Написать сообщение

Написать сообщение

Пожалуйста заполните поля отмеченные *

Имя:
E-mail *:
Сообщение *:

Риэлторский Центр «ОСТОЖЕНКА» . При использовании материалов ссылка на сайт обязательна.


Яндекс.Метрика